Projet immobilier : comment calculer le rendement ?

En France, l’investissement dans l’immobilier locatif est un placement particulièrement intéressant avec un taux de rentabilité pouvant atteindre 7 %. Apprécié des particuliers comme des professionnels, ce type d’investissement permet de bénéficier de revenus locatifs plus ou moins conséquents et de se constituer un patrimoine immobilier. Or, avant de vous lancer dans un tel projet, il est préconisé d’évaluer en amont combien il vous rapportera. Alors, comment calculer le rendement d’un investissement locatif ? Faisons le point dans cet article.

Rendement locatif et rentabilité locative : quelle différence ?

Avant d’entrer dans le vif du sujet, il est important de comprendre la nuance entre le rendement locatif et la rentabilité locative. Le rendement locatif concerne uniquement les revenus que vous percevrez grâce à la location du logement par rapport à son prix de revient.

En revanche, la rentabilité locative englobe le rendement (revenus locatifs générés) et s’apprécie sur tout l’investissement, c’est-à-dire que son calcul tient compte de la plus-value ou de la moins-value du bien à une période donnée.

L’importance du calcul de rentabilité d’un investissement locatif

Lorsque vous décidez d’investir de l’argent, vous cherchez a priori à réaliser des bénéfices et non à perdre votre capital. C’est là que réside toute l’importance de calculer le taux de rentabilité du projet. Ce calcul vous permet notamment d’évaluer la performance de votre investissement locatif. Vous pourrez, à partir des résultats obtenus, estimer si l’achat d’un bien en vue de le louer est rentable ou non.

Calculer la rentabilité d’un investissement locatif est également un bon moyen pour établir une comparaison avec les placements financiers comme l’épargne bloquée, le livret A…

Comment faire le calcul du rendement locatif ?

Il existe trois bases de calcul pour obtenir la rentabilité d’un investissement locatif :

• La rentabilité brute
• La rentabilité nette
• La rentabilité nette-nette

Calcul de la rentabilité brute

Pour avoir une première idée de la rentabilité de votre projet locatif, il faut procéder au calcul de la rentabilité brute. Elle correspond à la somme des loyers perçus sur une année, rapportée au prix d’acquisition du bien et multipliée par 100. Pour obtenir le rendement locatif brut, la formule est la suivante :

Rentabilité brute = (Loyer mensuel x 12/prix d’acquisition du bien) x 100

La rentabilité brute est certes un premier indicateur assez intéressant pour comparer les annonces immobilières, mais le résultat obtenu n’est pas complet. Pour plus de précision, il est essentiel de prendre en compte les différentes charges liées à l’investissement. Cela permet d’obtenir « la rentabilité locative nette » du logement.

À noter que certains investisseurs préfèrent appliquer la méthode Larcher, un mode de calcul simplifié du rendement locatif d’investissement. Elle consiste à calculer la rentabilité brute comme précédemment, mais cette fois-ci sur 9 mois de location au lieu de 12 mois.

Calcul de la rentabilité nette

Pour un calcul plus précis du rendement locatif, il faut calculer ce que l’on appelle « rentabilité locative nette » également appelée « rentabilité nette de charges ». Elle correspond à la rentabilité d’un bien immobilier après déduction des différentes charges liées à l’investissement :

• Les charges locatives non récupérables sur le locataire: elles concernent surtout les coûts liés à l’amélioration du bien immobilier, les dépenses qui permettent d’augmenter sa valeur ;
• Les frais d’entretien: en tant que propriétaire du logement, vous êtes responsable de son entretien courant. Tous types de gros travaux seront alors à votre charge ;
• Les frais de gestion (gestion locative) et les assurances (assurance loyers impayés, assurance propriétaire non occupant, etc.) ;
• La taxe foncière sur les propriétés bâties ;
• Les intérêts d’emprunt dans le cas où vous contractez un prêt pour l’achat de l’immobilier locatif ;

La formule utilisée pour le calcul de la rentabilité nette des charges est la suivante :

Rentabilité nette = [(Loyer mensuel x 12 – Total des charges)/Prix d’acquisition du bien locatif] x 100

Avec Total des charges = Charges locatives non récupérables + Frais de gestion + Frais d’entretien + Taxe foncière + Intérêts d’emprunt

Naturellement, le rendement locatif net est toujours inférieur au rendement locatif brut, puisqu’il tient compte de ces différents coûts supplémentaires.

Calcul de la rentabilité nette-nette

La rentabilité nette-nette, aussi connue sous le nom de « rentabilité nette après impôts », correspond à la rentabilité nette de charges à laquelle on ajoute les éventuels avantages fiscaux ainsi que les recettes et dépenses annexes. Ce mode de calcul permet d’obtenir un taux de rentabilité locative bien plus précis que les précédentes méthodes.

Pour évaluer le rendement net-net, vous devez :

• Ajouter au prix d’achat du bien les droits de mutation ainsi que le coût des éventuels travaux,
• Prendre en compte les assurances et les prélèvements sociaux,
• Tenir compte des dispositifs de défiscalisation tels que Pinel, Malraux, Censi-Bouvard, Loc’Avantages, Denormandie.

Voici la formule pour évaluer cette rentabilité après impôts :

Rentabilité nette-nette = [(Loyer mensuel x 12 – Total des charges – fiscalité)/Montant total de l’investissement] x 100

Bon à savoir : le résultat obtenu repose particulièrement sur le profil fiscal de l’investisseur (dont le régime fiscal) et sur les avantages fiscaux dont l’investissement locatif peut bénéficier (Pinel ou Censi-Bouvard pour un investissement dans le neuf, Loc-Avantages ou Denormandie pour un investissement dans l’ancien).

Autres indicateurs de rendement locatif à prendre en compte

À part ces différentes rentabilités locatives, vous pouvez prendre en compte d’autres indicateurs utiles pour évaluer le rendement de votre investissement locatif. Parmi ces indicateurs, on distingue le cash-flow (flux de trésorerie) et le TRI ou taux de rendement en interne.

Le cash-flow immobilier constitue un indicateur permettant d’estimer les revenus potentiels générés par la location chaque mois. Selon qu’il est positif ou négatif, il exprime l’état de votre situation financière. Si le cash-flow est positif, cela indique que vous êtes dans un bon état de santé financier et que vous serez apte à rembourser facilement votre prêt immobilier (dans le cas où vous avez acquis le bien à crédit).

Par contre, un cash-flow négatif indique que la trésorerie disponible est insuffisante pour couvrir les différents frais à votre charge. Dans une telle situation, vous devrez alors songer à une épargne mensuelle supplémentaire.

Outre le cash-flow (flux de trésorerie), on a le TRI ou taux de rendement en interne qui permet d’apprécier la rentabilité d’un bien immobilier sur plusieurs années. Comme il tient compte de l’évolution du rendement au fil des années, il permet d’obtenir un taux de rentabilité plus fiable dans le temps.

Conseils pour bénéficier d’un bon rendement locatif

Selon les statistiques, l’investissement locatif permet de bénéficier d’un taux de rentabilité allant de 2 à 7 % (voire 10 % dans certains cas). Ce dernier peut varier selon différents paramètres, notamment :

• Le type de bien locatif choisi : investir dans le neuf est parfois la meilleure option, puisque les charges (coût de réparation, coût de rénovation du logement) sont significativement réduites dans ce type de projet.
• La surface du logement : en réalité, au mètre carré, les petites surfaces comme les studios et les T1 engendrent un meilleur rendement que les grands appartements et maisons. Néanmoins, le turn-over de locataires est souvent important, ce qui implique un risque de vacance locative plus élevé. Les grandes surfaces génèrent certes un rendement plus faible, mais les locataires sont plus stables et s’occupent mieux de l’appartement ou de la maison. Les frais d’entretien s’en retrouvent réduits, ce qui compense le rendement moins élevé.
• L’emplacement du bien locatif : sachez que les adresses les plus recherchées affichent un rendement plus faible, du fait des prix d’acquisition très élevés. C’est le cas de Paris où le taux rendement locatif moyen reste aux alentours de 3 % alors qu’il peut atteindre les 7 % dans les villes moins sollicitées comme Lille, Strasbourg. Néanmoins, les grandes agglomérations sont plus sûres en matière de valorisation sur le long terme à cause de la forte demande locative qui y règne.
• Le coût d’acquisition du bien,
• Les loyers pratiqués.

Le choix du bien immobilier dans lequel vous allez investir impacte grandement sur la rentabilité de votre investissement locatif. Faites alors le bon choix du bien locatif afin de vous constituer un patrimoine immobilier durable et de profiter d’une réelle source de revenus sur le long terme.