Louer un logement sur Airbnb : le changement d’usage

Pour générer des revenus grâce à votre maison, vous pouvez la mettre en location sur une plateforme comme Airbnb. Une résidence, qu’elle soit principale ou secondaire, peut être proposée à des touristes, des hôtes de passage. Pour pouvoir mettre votre logement en location sur Airbnb, vous devez, dans certains cas, procéder à un changement d’usage.

Quelles précautions en termes de location de sa résidence principale ?

Louer sa résidence principale sur Airbnb présente des avantages financiers non négligeables pour le propriétaire.

Selon la loi française, une résidence principale se définit comme un bien occupé par son propriétaire et sa famille pendant 8 mois minimum dans une année. Le propriétaire peut cependant la proposer en location saisonnière sur une plateforme de type Airbnb.

Voici les formalités et les obligations qui réglementent ce système.

La durée de location

Louer sa résidence principale ne peut se faire que pendant une courte durée, que ce soit en journée, en semaine ou en mois. Pourtant, le séjour du locataire ne doit pas aller au-delà de 90 jours. Concernant la location annuelle, elle ne doit pas dépasser 120 jours. 18 villes telles que Lyon, Paris, Lille, Bordeaux et Aix-en-Provence appliquent cette règle.

Par contre, cette durée ne s’applique pas si le propriétaire souhaite partager un petit espace de son logement. Ainsi, en cas de contrainte professionnelle ou de raison particulière, il est possible de dépasser cette durée.

Un changement d’usage

Dans le cas où le loueur souhaite changer l’affectation du bien mis en location pour un autre usage (pour une activité commerciale ou professionnelle), le propriétaire doit déposer une demande de changement d’usage auprès de la mairie. En effet, le non-respect de cette formalité peut l’exposer à une amende assez élevée.

Sachez cependant que certaines villes n’exigent pas cette autorisation. Il est donc conseillé de se renseigner auprès de votre mairie.

Quelle contrainte régit la location d’une résidence principale ?

Dans certaines villes comme Paris, Marseille, Lille, Montpellier, Rennes, Toulouse, Strasbourg, Lille, Bordeaux, Nantes, ce système de location nécessite un numéro d’identification.

L’obtention d’un numéro d’enregistrement est obligatoire. Dans le cas contraire, le propriétaire peut s’exposer à une amende de 5000 euros. À Paris, pour obtenir un numéro d’enregistrement, une télé service permettant d’effectuer une déclaration en ligne est disponible.

Outre l’enregistrement, il est désormais obligatoire de faire une déclaration en mairie. Mis à part la transparence envers les locataires, cette procédure administrative permet aussi de suivre l’évolution des règlements.

Ainsi, pour obtenir un numéro SIRET, il est obligatoire de remplir le CERFA POi. Kezako en trois exemplaires. Une fois remplie, il faut faire une déclaration auprès du greffe du tribunal de commerce le plus proche du local pour une inscription au répertoire Sirene de l’INSEE.

Comment estimer le prix de location d’un logement principal ?

En général, le prix d’une mise en location d’une résidence principale dépend entièrement du propriétaire du bien. Pour ce faire, il est nécessaire de faire une comparaison des différents hébergements similaires à proximité. Il faut prendre en compte les frais connexes tels que l’accueil d’animaux, le ménage, la taxe de séjour…

Il est préférable d’augmenter le loyer lors des événements importants comme les jeux Olympiques, la Coupe du monde ou pendant les festivals à venir.

Pour avoir une idée de la tarification, Airbnb met à la disposition des propriétaires un outil de tarification. Ce dernier permet de voir la variation de prix.

Louer sa résidence secondaire : comment procéder ?

La résidence secondaire ou résidence occasionnelle est une habitation utilisée pendant une courte durée par son propriétaire ou un locataire. Un logement meublé, une villa, un studio, un appartement en font partie.

De nouvelles règles et procédures s’imposent à la location d’une résidence secondaire.

La durée de location

Il faut savoir que les conditions imposées à la location d’une résidence secondaire sont différentes de celle d’une résidence principale. Quand il s’agit de résidence secondaire, le locataire peut aller au-delà de 120 jours.

Les règlements mis en vigueur

Actuellement, les lois ELAN du 23 novembre 2018 et ALUR du 24 mars 2014 réglementent la location à court terme.

Alors, la location de sa résidence secondaire doit se faire de manière légale. Il faut en premier lieu, savoir si la copropriété a autorisé les meublés de tourisme. Une fois que c’est accordé, il faut se déclarer en mairie, quelle que soit la durée de location. Le propriétaire peut l’effectuer en ligne et cela se fait gratuitement.

Attention, un changement d’usage avec compensation est exigé si la résidence est à usage habitation. S’il s’agit d’un local commercial, le changement d’usage n’est pas obligatoire. La transformation d’un mètre carré de logement en meublé touristique doit être équilibrée à une transformation de local commercial en habitation.

Les éventuelles sanctions

En cas de violation de ces règlements, quelques sanctions peuvent s’appliquer. Le propriétaire pourrait être poursuivi en justice, voire payer une amende de plus de 50 000 euros par appartement. Les fausses déclarations sont également interdites.

La fiscalité

Les propriétaires d’une résidence secondaire devront aussi faire face à des recettes fiscales. Ces derniers doivent être détaillés dans une feuille de déclaration complémentaire de revenus. Pour obtenir cette feuille de déclaration, il faut faire une demande auprès du greffe du tribunal de commerce.

Concernant l’impôt, le montant dépend de la tranche marginale. Si le revenu de location annuelle est plus de 23 000 euros, le propriétaire est dit loueur en meublé non professionnel.

Avec un revenu de moins de 72 600 euros, 50 % des recettes locatives sont prélevées.

Les cotisations sociales

Elles ne s’appliquent que si le revenu locataire est de plus de 23 000 euros. Ainsi, si les revenus dépassent les 82 300 euros, le propriétaire sera soumis à une TVA.

Quel est le rôle de l’assurance habitation classique lors d’une location en Airbnb ?

Il est important de savoir que la garantie responsabilité civile du voyageur ne couvre que les petits dégâts. Alors, pour bénéficier d’une couverture pour les dégâts importants, il est nécessaire de souscrire à une assurance habitation classique. Cette dernière couvre en général la location saisonnière et la sous-location via la plateforme Airbnb.