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Loueur meublé non professionnel : quels sont les avantages de ce statut ?

Le 15 mai 2023
Loueur meublé non professionnel LMNP

Le statut de loueur meublé non professionnel ou LMNP est offre de nombreux avantages aux investisseurs immobiliers. Réduction d’impôt, récupération de la TVA, amortissement du bien, flexibilité, simplicité du statut… investir en LMNP dans le neuf comme dans l’ancien ouvre droit à des avantages fiscaux indéniables. Mais, avant de pouvoir en bénéficier, encore faut-il être éligible au statut. Dans cet article, nous faisons le point sur le statut de loueur meublé non professionnel, ses atouts ainsi que les conditions à remplir pour exercer une activité en LMNP.

Qu’est-ce que le loueur meublé non professionnel ou LMNP ?

Le statut LMNP ou loueur meublé non professionnel est un statut fiscal particulier qui est dédié à tout propriétaire de location meublée. À côté de la location vide, la location en LMNP promet effectivement des avantages fiscaux très intéressants, si l’on ne parle que de la réduction d’impôt et de la récupération de TVA.

Pour investir en location meublée et adopter le statut de loueur meublé non professionnel, vous devez généralement :

  • Faire l’acquisition d’un bien immobilier neuf ou ancien, qu’il soit meublé ou vide ;
  • L’équiper de mobilier adapté à la vie courante, notamment s’il n’est pas encore meublé ;
  • Proposer le bien à la location en tant que logement meublé.

Le logement dit « meublé » doit être équipé de certains meubles de sorte que le locataire puisse s’y installer et y vivre convenablement en n’apportant que ses effets personnels.

Il est aussi possible de bénéficier du statut loueur meublé non professionnel en devenant propriétaire de biens en résidences de services. Dans cette seconde option, vous accédez généralement à un logement « clé en main ». Parmi les résidences de services concernées, on a :

  • Les résidences étudiantes,
  • Les résidences seniors non médicalisées,
  • Les EHPAD (Établissements hospitaliers pour personnes âgées dépendantes),
  • Les résidences d’affaires,
  • Les résidences de tourisme.

Les avantages du statut loueur meublé non professionnel (LMNP) ?

Comparé aux autres statuts immobiliers, le statut loueur meublé non professionnel ouvre droit à d’énormes avantages en matière de fiscalité :

  • Réduction d’impôts,
  • Récupération de TVA,
  • Amortissement de bien,
  • Gestion locative déléguée à un professionnel,
  • Statut simple et flexible.

Réduction d’impôts sur le revenu

Du point de vue fiscal, les recettes locatives générées par une location meublée sont imposées au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Investir en loueur meublé non professionnel vous permet ainsi de bénéficier d’une réduction d’impôts notable.

Pour déclarer vos revenus locatifs, vous avez le choix entre deux régimes d’imposition :

  • Le régime du micro-BIC ou régime forfaitaire,
  • Le régime réel simplifié.

Le régime fiscal du micro-BIC s’applique de plein droit lorsque le montant de vos revenus locatifs est en dessous de 70 000 euros. Associé au statut LMNP, il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur ces derniers contre 30 % dans le cas de la location de logement vide.

Le plus souvent, déclarer les revenus fonciers LMNP au régime réel simplifié se révèle plus favorable pour les investisseurs. Il s’applique de plein droit lorsque vos recettes locatives excèdent les 70 000 euros. Néanmoins, vous pouvez encore opter pour le régime réel d’imposition BIC même si vous générez des revenus locatifs en dessous de ce montant. Pour ce faire, vous devez adresser une demande auprès du fisc. Le régime réel vous permet de déduire la totalité des coûts liés à votre activité de loueur meublé non professionnel, notamment :

  • Les frais d’acquisition,
  • Les intérêts d’emprunt,
  • Les assurances,
  • Les frais de gestion,
  • Les charges de copropriété,
  • La taxe foncière,
  • Les amortissements comptables.

Après déduction de l’ensemble de ces charges, le montant de votre base imposable est généralement très faible, voire nul. C’est pourquoi le régime réel d’imposition BIC associé au statut LMNP vous permet de bénéficier d’une réduction significative de vos impôts.

Sachez que ce régime pouvait être cumulé avec le dispositif Censi-Bouvard et permettait de profiter d’une réduction d’impôt à hauteur de 11 % du prix du bien à condition que :

  • Le logement soit neuf et meublé situé en résidence de services,
  • Le bien doit être mis en location avec un bail commercial d’une durée de 9 ans minimum,
  • Le prix de l’investissement n’excède pas 300 000 euros.

Récupération de la TVA

La récupération de TVA en LMNP

Le statut de loueur meublé non professionnel vous ouvre droit au statut de commerçant. Cela vous donne la possibilité de récupérer la TVA du logement meublé. Pour rappel, cette taxe représente 20 % du coût de l’investissement. Mais, il faut savoir que certaines conditions doivent être respectées pour pouvoir récupérer la TVA.

Le logement meublé loué en LMNP doit être situé dans une résidence proposant 4 services minimum. À titre d’exemple, on peut citer :

  • Les pôles d’accueil,
  • Le petit-déjeuner,
  • La cafétéria,
  • L’espace de restauration,
  • L’entretien des locaux,
  • La fourniture de linge,
  • Etc.

Amortissement du bien

Le statut LMNP vous permet d’amortir totalement votre investissement immobilier jusqu’à une durée de 30 ans pour le bien et 7 ans pour les meubles. Il s’agit d’un avantage très attractif, puisque vous pourrez déduire de vos impôts le montant estimé de la perte de valeur de l’immobilier et des meubles liée à leur obsolescence. À savoir que les amortissements excédentaires (amortissements supérieurs au RAE ou résultat annuel d’exploitation) de l’année peuvent bénéficier d’un report annuel.

Délégation de la gestion locative

Lorsqu’un logement est loué en LMNP, sa gestion locative sera obligatoirement prise en charge par une société d’exploitation professionnelle. La délégation de la gestion locative à ce prestataire externe offre plusieurs avantages :

  • Le gestionnaire se charge de vous verser les loyers sur 12 mois,
  • Vous ne risquez aucune perte de revenus même durant les périodes de vacances locatives,
  • Le gestionnaire s’occupe de la gestion quotidienne de la location,
  • Il se charge également de l’entretien des parties privées et communes des immeubles en copropriété.

En somme, en exerçant votre activité de location sous le statut LMNP, vous êtes donc affranchi des différentes contraintes liées à la gestion locative.

Pour profiter de cette gestion locative simplifiée, vous devez en tant que propriétaire bailleur signer un bail commercial d’une durée de 9 à 11 ans avec le gestionnaire. Ce contrat devra faire mention de toutes les conditions de location du bien concerné.

Simplicité et flexibilité du statut LMNP

Le statut loueur meublé non professionnel est un statut à la fois simple et très flexible. Tout en étant propriétaire du logement, vous pouvez bénéficier d’un certain nombre d’avantages fiscaux en le mettant en location meublée. Sauf mentions contraires dans le bail de location, vous pouvez alors récupérer votre bien pour votre usage personnel ou bien le revendre selon vos besoins.

Si vous songez à la revente de votre bien en LMNP, sachez que le régime LMNP ancien intéresse particulièrement les investisseurs. En effet, il offre des atouts supplémentaires en plus des avantages fiscaux du statut LMNP neuf :

  • Prix d’acquisition 15 % à 20 % moins cher,
  • Investissement en connaissance de cause, l’investisseur a déjà une idée du montant des loyers (car le logement a déjà été loué) et surtout des différentes charges liées à l’investissement (ex. frais d’entretien),
  • Mise en location rapide comparée au cas des logements acquis en VEFA mis en location.

Quelles sont les conditions à respecter pour devenir loueur meublé non professionnel ?

Tout contribuable français majeur peut devenir loueur meublé non professionnel sous certaines conditions :

  1. Pour obtenir le statut de LMNP, vous devez d’abord mettre en location un logement meublé dont vous êtes le propriétaire. Par logement meublé, on entend « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Pour avoir la liste minimale des meubles obligatoires dans un bien dit meublé, vous pouvez consulter le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (applicable aux contrats de location meublée signés à partir du 1er septembre 2015).
  2. Les recettes locatives annuelles générées par votre location meublée ne doivent pas dépasser 23 000 euros ou 50 % des revenus globaux de votre foyer fiscal. Autrement, vous serez considéré comme un LMP ou loueur meublé professionnel.
  3. Pour vous enregistrer comme loueur meublé non professionnel, vous aurez à remplir le formulaire P0i, puis le remettre au greffe du Tribunal pour obtenir votre numéro SIRET. Vous devez procéder à votre enregistrement dans les 15 jours suivant la mise en location de votre bien meublé.
  4. Enfin, vous devez déclarer vos revenus locatifs LMNP auprès du fisc lors de votre déclaration d’impôt annuelle.

Julie N.

Julie est une conseillère en gestion de patrimoine indépendante. Elle réalise entre autres des audits auprès des entreprises afin de déterminer les meilleures stratégies pour valoriser efficacement leur patrimoine. Elle intervient aussi bien dans la gestion financière que dans la gestion patrimoniale, juridique et fiscale de ses clients.