Qu’est-ce que l’ILC ?

Chaque trimestre, l’INSEE ou Institut National de la Statistique publie différents indices sur son site, dont l’ILC ou Indice des Loyers Commerciaux. Il a été instauré par la loi de modernisation de l’économie (loi n° 2008-776) du 4 août 2008. Alors concrètement, qu’est-ce que l’ILC et comment fonctionne-t-il ?

Définition de l’ILC ou indice des loyers commerciaux

Par définition, l’ILC ou indice des loyers commerciaux est un indice immobilier publié chaque trimestre par l’INSEE. Il peut servir de référence pour la révision des loyers des baux commerciaux et des activités artisanales. Néanmoins, il est à noter qu’il est applicable uniquement aux locataires commerçants enregistrés au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) et aux artisans inscrits au RM (Répertoire des Métiers). De fait, l’Indice des Loyers Commerciaux ne concerne pas les activités industrielles ainsi que celles exercées dans des bureaux ou des entrepôts.

Suite à l’instauration de la loi 2014-626 du 18 juin 2014 et à la modification de l’article L145-34 du code de commerce, l’ILC peut désormais être utilisé pour la réévaluation des loyers des baux professionnels.

Comparé à l’ILAT, l’Indice des Loyers Commerciaux est effectivement plus bénéfique pour les professionnels souhaitant investir dans un local professionnel et le mettre en location.

Calcul de l’ILC ou Indice des Loyers Commerciaux

Les modalités de calcul de l’ILC sont définies par la loi n° 2008-1139 du 4 novembre 2018. Selon ce décret, trois principaux éléments doivent être pris en compte dans le calcul de l’Indice des Loyers Commerciaux, notamment :

• L’Indice des Prix à la Consommation hors tabac et loyers (IPC),
• L’Indice du Coût de la Construction (ICC),
• L’Indice du Chiffre d’Affaires en Valeur du Commerce de Détail (ICAVaCD).

Il est alors le résultat de la moyenne pondérée de ces trois indices, suivant la formule :

ILC = 50 % de l’IPC + 25 % de l’ICC + 25 % de l’ICAVaCD

Toutefois, il faut rappeler que depuis le décret du 14 mars 2022 (n° 2022-357), le montant du chiffre d’affaires en valeur du commerce de détail a été supprimé de la composition de l’ILC. Cette modification du décret de 2008 a pour objectif de réduire la volatilité de cet indice immobilier. En réalité, la hausse de l’ILC est en grande partie due aux ventes de commerce de détail en ligne de plus en plus nombreuses qui génèrent un chiffre d’affaires sans cesse croissant.

Désormais, l’évolution de l’Indice des Loyers Commerciaux suit uniquement l’évolution des prix à la consommation hors tabacs et loyers et l’indice du coût de la construction selon les proportions suivantes :

ILC = 75 % de l’IPC + 25 % de l’ICC

À titre d’information, la publication de l’ILC par l’INSEE se fait chaque trimestre, vous pouvez consulter le dernier ILC et son évolution directement en ligne sur le site officiel de l’institut.

Comment calculer la révision du loyer d’un bail commercial avec l’ILC ?

Succédant à l’ICC en 2008 suite à la loi Pinel, l’Indice des Loyers Commerciaux est actuellement utilisé dans le cadre de la révision du loyer d’un bail commercial. Cette dernière peut avoir lieu en cours de bail à l’issue d’une période triennale (c’est-à-dire au moins tous les trois ans) selon l’article L145-38 du code de commerce. À ce moment, les deux parties, à savoir le propriétaire-bailleur et le locataire, ont le droit de demander à réviser le loyer du bail commercial. La demande de révision de loyer peut également être faite lors du renouvellement du bail.

Encadrée par une règlementation bien précise, la révision des loyers des baux commerciaux doit être basée sur un indice de référence publié par l’INSEE. Elle n’est pas automatiquement calculée à partir de l’ILC, mais seulement si les deux parties du bail commercial décident d’appliquer ce dernier.

Dans ce cas, elles doivent le mentionner dans les clauses d’indexation du contrat de location. Lorsque le bailleur ou le locataire décide de demander une revalorisation du loyer, il doit envoyer à l’autre partie une lettre recommandée avec accusé de réception. Cette dernière doit notamment faire mention du montant du loyer demandé.

Pour faire le calcul de la révision annuelle du loyer du local commercial grâce à l’ILC, voici la formule :

Nouveau loyer = Montant du loyer actuel x (nouvel ILC trimestriel / ILC du même trimestre de l’année précédente)

Pour ce qui est du calcul de la révision triennale, la formule à appliquer est la suivante :

Nouveau loyer = Montant du loyer actuel x (nouvel ILC trimestriel / ILC du même trimestre de la troisième année précédente)

ILC et ILAT : quelles différences entre ces deux indices ?

Dans le cas où l’activité exercée par le locataire n’est ni commerciale ni artisanale, c’est l’indice ILAT ou Indice de Loyers des Activités Tertiaires qui s’applique. Instauré par le décret du 29 décembre 2011 (n° 2011-2028), l’ILAT concerne toutes les autres activités professionnelles soumises au régime du bail commercial non concernées par l’ILC, dont :

• Les activités libérales et tertiaires,
• La location de bureau,
• Les entrepôts logistiques.

Tout comme l’Indice des Loyers Commerciaux, l’ILAT résulte de la moyenne pondérée de trois indices : l’indice des prix à la consommation pour 50 %, l’indice du coût de la construction pour 25 % et le produit intérieur brut (PIB) en valeur à hauteur de 25 %.