Tout sur le bail commercial

Le lieu d’exploitation contribue au maintien du bon déroulement des activités commerciales, artisanales ou industrielles. Ainsi, il est primordial d’assurer la stabilité d’occupation du local afin de pouvoir maintenir la clientèle. Pour cela, le contrat de bail commercial s’avère être le plus sollicité. Généralement conclu pour une durée de 9 ans, ce contrat peut être renouvelé ou résilié à l’issue d’une période triennale.

Qu’est-ce que le bail commercial ?

Le bail commercial est un contrat qui régit la location d’immeubles destinés aux activités commerciales, industrielles ou artisanales. Il a été conçu pour que le propriétaire du local (ou bailleur) et le locataire (appelé également preneur) respectent leurs obligations respectives. En effet, ce contrat permet de protéger le locataire en fixant un plafond pour le montant du loyer et en lui donnant la possibilité de renouveler le bail.

Le bail commercial est un contrat à longue durée. Il s’agit donc d’une procédure cruciale pour garantir le bon fonctionnement de vos activités. Son principal rôle est de gérer la relation entre le bailleur et le preneur. Ainsi, il est fortement conseillé de signer le contrat de bail commercial en présence d’un avocat ou d’un courtier immobilier assermenté.

Le choix du lieu d’exploitation est un critère indispensable pour exercer une activité commerciale. Ainsi, en cas de rupture de bail causée par l’intention du propriétaire, le locataire peut bénéficier d’une indemnité d’éviction. Celle-ci permet de compenser la perte de la clientèle occasionnée par le changement de local.

Quelles sont les conditions requises pour valider un bail commercial ?

Pour pouvoir accéder à un contrat de bail, certaines conditions sont requises. À savoir :

• Les activités exercées dans les locaux à louer doivent impérativement être de nature commerciale, artisanale ou industrielle ;
• les locaux doivent disposer d’un fonds de commerce, cela signifie qu’ils sont obligés d’engendrer une clientèle. À noter que le locataire doit être titulaire d’un numéro d’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ;
• L’état des risques naturels et technologiques ainsi que la répartition des différentes charges fiscales entre le propriétaire et le preneur doivent être mentionnés dans le contrat ;

Il est à noter que les associations qui exercent une activité d’enseignement ont également la possibilité de conclure des baux commerciaux.

Durée légale du bail commercial

Le bail commercial est un engagement durable, il dure 9 ans au minimum. Cependant, une résiliation triennale (tous les 3 ans) peut être envisagée.

Les deux entités peuvent conclure un contrat de bail d’une durée très longue (supérieure à 9 ans). Cependant, ce nouvel accord aura des répercussions sur le plan juridique notamment la révision du loyer ainsi que le mode de résiliation triennale.

Par ailleurs, les deux parties peuvent également conclure un contrat à courte durée (qui ne dépasse pas 3 ans), il s’agit d’un bail de courte durée ou bail dérogatoire. Ce type de contrat de bail représente un risque considérable notamment pour le preneur. En effet, il ne bénéficie pas d’un contrat à longue durée. Or, l’implantation du local constitue la base essentielle du bon déroulement de toutes activités commerciales, artisanales ou industrielles.

Le bail commercial classique, connu également sous le nom de « bail 3 6 9 » est fixé obligatoirement pour une durée de 9 ans. Ainsi, les deux parties ne peuvent pas conclure un contrat de bail commercial classique dont la durée n’est pas déterminée. Pourtant, cette imposition s’applique principalement au propriétaire du local. En effet, ce dernier est obligé de payer une indemnité d’éviction lorsqu’il veut résilier le contrat. Par contre, le preneur peut envisager la résiliation du contrat à l’issue d’une période triennale, c’est-à-dire tous les 3 ans.

Bail commercial : renouvellement et résiliation du contrat

Avant toute résiliation du contrat de bail commercial, le preneur doit d’abord respecter la période de bail. Ainsi, il ne peut envisager une résiliation que tous les 3 ans. Cependant, depuis la loi Pinel, le bail commercial contient une interdiction de résiliation du contrat de manière anticipée, c’est-à-dire que le locataire n’a pas la possibilité de résilier le bail avant la fin de la durée du contrat prévue. Ainsi, si les deux parties ont conclu un contrat de bail commercial ayant une durée de 9 ans, aucune résiliation ne peut être effectuée qu’à l’issue de cette période.

Pour que la résiliation du bail commercial soit prise en considération, le preneur est obligé d’aviser le propriétaire du local au minimum 6 mois avant l’expiration de la période triennale ou du contrat de bail proprement dit.

Par ailleurs, une résiliation anticipée du contrat de bail commercial peut être effectuée dans le cas où :

• Les deux parties (locataire et propriétaire) ont convenu un accord de rupture du contrat de bail à l’amiable ;
• Le bailleur n’a pas respecté ses obligations ;
• Le local est endommagé.

L’accès au statut de baux commerciaux est possible grâce au bail commercial. Ce statut constitue un moyen de protection pour le locataire : il offre une garantie pour que ce dernier puisse bénéficier d’un renouvellement du contrat de bail.

À l’issue du contrat de bail commercial, trois éventualités peuvent se présenter sur le plan juridique :

• Le propriétaire du local propose un renouvellement du contrat ou accepte la proposition déjà établie par le locataire.
• Le propriétaire du local refuse catégoriquement de procéder au renouvellement du contrat. Dans ce cas, il doit payer une indemnité d’éviction au profit du preneur.
• Le propriétaire du local refuse de renouveler le contrat en s’appuyant sur des raisons justifiées. Si ces motifs tiennent debout, il sera acquitté de l’indemnité d’éviction.

Quelles sont les protections offertes par le bail commercial ?

Le contrat de bail commercial offre un réel avantage notamment pour le locataire. Cet avantage repose d’abord sur le plafonnement du loyer. Le montant initial du loyer dépend de l’accord conclu entre les deux parties. Par contre, la révision du loyer lors du renouvellement du contrat sera encadrée par un plafond. Ensuite, le renouvellement du contrat de bail est un droit que le locataire dispose obligatoirement. Néanmoins, le propriétaire du local peut refuser catégoriquement de renouveler le contrat de bail commercial. Dans ce cas, le preneur a le droit de nier cette décision et d’exiger par la suite une indemnité d’éviction afin de pouvoir compenser la perte de clientèle engendrée par le changement du lieu d’exploitation. Enfin, la résiliation du bail commercial est stipulée par la loi notamment pour le profit du locataire.

Les principales obligations du bailleur et du locataire

Dans le cadre d’un contrat de bail commercial, le bailleur et le locataire doivent respecter leurs obligations respectives.

Pour le propriétaire du local, il est tenu d’informer le preneur de tous les éventuels risques naturels et technologiques. Il doit également mettre le local à la disposition de son locataire et ce, dès la signature du contrat.

Le bailleur est chargé d’effectuer tous les travaux d’entretien et les réparations du local.

En contrepartie, le locataire est tenu de régler à temps le loyer convenu. Il doit également entretenir le local et doit aviser son propriétaire de toutes les éventuelles décisions qu’il va prendre envers l’aménagement du lieu d’exploitation. En principe, les entretiens concernent le changement des papiers peints, de la couleur du mur, des moquettes, du revêtement des sols ou également du plafond selon le besoin du preneur.