Achat de terrain agricole : les frais de notaire

L’achat de terrain agricole est un investissement qui peut être très rentable. Ce type de terrain peut accueillir une plantation ou, dans certains cas, un projet de construction de logement. Le prix des terrains agricoles augmente au fur et à mesure que l’inflation augmente. Les frais de notaire peuvent aussi influencer le prix d’achat.

Qu’est-ce qui constitue le prix d’une terre agricole

Pour les particuliers, le prix d’un terrain agricole peut être moins élevé. Cela peut être plus important si l’acheteur est une entreprise. Le prix d’une terre agricole est constitué de plusieurs facteurs. Cela peut aussi dépendre de la qualité du terrain. Ce dernier peut être évalué et classé (il existe 5 classes). Il faut savoir qu’un terrain peut être hors classe. La première est la meilleure.

La situation géographique du terrain agricole peut aussi influencer sa valeur. Il y a aussi les divers frais comme les frais d’acquisition et les frais de notaire. Ces derniers peuvent être assez élevés. Ils méritent une attention particulière.

Qu’est-ce que le frais de notaire ?

Lors de l’achat d’un terrain agricole ou d’un terrain immobilier, il est obligatoire de payer des frais de notaire. Cela concerne :

• Les droits de mutation ou droits d’enregistrement
• Les débours (divers frais que le notaire a avancés)
• La taxe de publicité foncière
• Les autres droits et taxes dues à l’État

Il faut savoir que les honoraires sont négociables (suivant le décret N° 2016-30). En général, ce sont les notaires qui fixent ces honoraires. Si cela vaut plus de 150 000 euros, il est possible d’avoir une remise de 10 %.

Achat de terrain agricole : La rémunération des notaires

En ce qui concerne la rémunération des notaires, il y a deux tarifs à distinguer. Il s’agit :

• Des honoraires (fixés par le notaire en échange de son travail de conseil)
• Les divers émoluments (rémunération pour les actes qui ont été effectués par le notaire à titre officiel). Ils sont proportionnels au prix d’achat des terres agricoles. Ils sont aussi fixés par décret.

Pour ne pas payer d’honoraires, il est tout à fait possible de faire appel à un notaire pour la partie légale.

Le frais de notaire est en moyenne évalué entre 6 % et 8 % du prix du terrain agricole.

Le calcul des frais de notaire

Il faut prendre en compte quelques éléments pour calculer les frais de notaire. Il s’agit :

• Du mobilier qui se trouve sur le terrain
• De la nature du bien à acheter (terrain agricole)
• De l’emplacement du terrain

La TVA n’est pas soumise aux terrains qui ne sont pas constructibles selon l’article 261-5 du CGI. La TVA n’est également pas applicable si le vendeur n’est pas assujetti (même si les terrains sont constructibles).

Quels sont les barèmes des frais de notaire ?

Depuis le décret du 26 février 2016, les frais de notaire sont dégressifs sur un terrain agricole. C’est en fonction de la valeur des biens que le barème est calculé. Ce dernier permet le calcul des émoluments. Le prix des terrains agricoles est divisé en 4 tranches.

• La première tranche concerne les terrains agricoles qui ont une valeur entre 0 et 6 500 euros.
• La deuxième tranche concerne les terrains agricoles qui ont une valeur comprise entre 6 500 euros et 17 000 euros.
• La troisième tranche concerne les terrains agricoles qui ont une valeur entre 17 000 euros et 60 000 euros
• La quatrième tranche concerne les terrains agricoles qui ont une valeur comprise entre 60 000 ET 200 000 euros.

Les frais de notaire peuvent aussi varier en fonction de ces tranches :

• Première tranche : frais de notaire estimé à 3,945 % de la valeur du terrain agricole
• Deuxième tranche : frais de notaire estimé à 1,627 % de la valeur du terrain agricole
• Troisième tranche : frais de notaire estimé à 1,085 % de la valeur du terrain agricole
• Quatrième tranche : frais de notaire estimé à 0,814 % de la valeur du terrain agricole

Les étapes pour préparer un achat de terrain agricole

Il est toujours conseillé de passer par la Safer lors de l’achat de terrain agricole. En effet, cet organisme possède le droit de préemption. Elle peut acheter tout type de terrain agricole en priorité. Pour acheter une terre via la Safer, il faut suivre quelques étapes :

Prendre contact avec la Safer

Il faut commencer par contacter la Safer de sa région. Il est nécessaire de parler avec un conseiller foncier et de lui expliquer le projet (investissement dans la terre, développement d’une exploitation, etc.). Il faudra également estimer le budget. C’est avec ces informations qu’il pourra conseiller l’acheteur.

Recherche des terrains en vente

L’acheteur doit ensuite trouver le terrain qu’il souhaite acheter. Il peut choisir parmi les terrains en vente par la Safer ou auprès des autres sources comme les chambres d’agriculture, les journaux locaux, les sites spécialisés en annonces agricoles, etc.

Se porter acquéreur

Une fois que l’acheteur a déterminé le terrain agricole qu’il veut acheter, il doit procéder au dépôt d’une candidature en complétant une fiche signalétique. Sur ce dernier, il doit décrire avec précision son projet. Pour cette étape, il est important de prouver sa capacité financière, ainsi que son sérieux.

Les étapes pour l’acquisition du terrain agricole

Une fois la candidature de l’acheteur envoyé, il doit attendre que son projet soit accepté. C’est après cela que toutes autres étapes doivent être respectées. Ces étapes sont nécessaires pour conclure la transaction.

Acceptation du projet

C’est le Comité technique qui se charge de choisir l’acheteur. C’est une commission qui est composée de collectivités territoriales, d’organismes agricoles, d’un représentant départemental du Ministère de l’Agriculture et d’associations de protection de l’environnement. Pour que le projet soit accepté, il faut que cela réponde aux enjeux locaux et aux missions de service public de la Safer.

Préparer l’acte de vente

C’est le notaire qui se charge de réunir les documents nécessaires et de préparer l’acte de vente lors de l’achat de terre agricole. Il existe quelques dépenses additionnelles que l’acheteur doit payer. Ces dépenses sont les frais de mutation, les honoraires du notaire et les frais d’intervention de la Safer (d’un montant compris entre 6 % et 12 % du prix d’acquisition).

Conclusion de la vente

Si la Safer a déjà acheté le terrain agricole, l’acheteur peut :

• Signer directement avec le vendeur (rétrocession par substitution) si une promesse de vente a déjà été signée par le vendeur et la Safer. Dans ce cas, cette dernière doit céder la promesse de vente à l’acheteur
• Signer directement avec la Safer (rétrocession).

Si l’acheteur veut maintenir l’utilisation initiale du terrain, il faut que l’acte de vente comporte un cahier des charges.

Comment choisir son terrain agricole ?

Il est important de considérer la localisation du terrain agricole. Qu’il soit en compagne ou proche d’une grande ville, il faut choisir en fonction du projet de l’acheteur. Il ne faut pas oublier que lors de l’achat d’un terrain agricole, il faut chercher à avoir de bonnes relations avec les autres agriculteurs, la mairie, etc. Il faut savoir garder une interaction positive avec l’extérieur.

Il faut également savoir identifier la surface exploitable sur la surface totale du terrain agricole. Pour cela, il faut considérer les bâtiments, les chemins d’accès, les points d’eau, les zones boisées, les zones inondables, etc.

L’accessibilité du terrain agricole doit aussi être prise en compte. Il ne faut pas oublier que les clients peuvent acheter directement sur le terrain. Pour faire venir les machines agricoles, le mieux c’est de choisir un terrain accessible.

Un point d’eau est également important. L’idéal est de combiner plusieurs sources d’eau pour faire face aux changements climatiques. Pour cela, il est possible de construire un bassin de rétention d’eau, de se rattacher à une source à proximité (étang, rivière, lac, etc.), de récupérer l’eau de pluie, d’acheter une cuve, d’installer un puits, de réutiliser l’eau usagée, etc.

Il faut aussi considérer l’exposition du terrain agricole. Il s’agit de l’exposition au vent, au gel, au soleil, etc. Cela permet une meilleure anticipation pour éviter les situations extrêmes. Il faut donc prendre en compte les différents choix techniques comme les serres, l’orientation des bâtiments, les cultures, les choix des variétés, etc.

Sans oublier de déterminer les anciennes pratiques agricoles sur le terrain. Cela permet de connaître les différentes caractéristiques du sol, ainsi que son l’état.

La profondeur du sol est aussi un critère à prendre en compte. Cela peut influencer la viabilité sur l’implantation des arbres et les méthodes de culture maraîchère. Si le sol est peu profond, il existe la possibilité de surélever les planches de culture.

Il est nécessaire de vérifier la texture du sol pour identifier ses proportions en limon, en argile, en sable grossier et en sable fin. Cela peut se faire à l’aide de deux tests. Il s’agit du test du bocal et du test du boudin.

Il faut connaître la composition du sol (les éventuels polluants et le taux de matière organique). C’est en fonction de cela qu’il sera possible d’ajuster les apports, les techniques et le choix d’espèces et de variétés. Il faut toujours effectuer une analyse avant de s’engager.

La faune et la flore sur le terrain agricole indiquent la qualité et la complexité de son écosystème.