Le régime micro-foncier : qu’est-ce que c’est ?

Les revenus fonciers correspondent aux sommes perçues par le propriétaire d’un bien immobilier loué. Le propriétaire doit déclarer les revenus fonciers auprès de l’administration fiscale puisqu’ils lui sont imposables. Durant l’étape de déclaration, deux régimes d’imposition sont proposés aux contribuables : le régime micro-foncier et le régime du réel. Le régime micro-foncier est un régime simplifié qui donne plus d’avantages et privilégie aux contribuables.

Qu’est-ce que le régime micro-foncier ?

Le régime micro-foncier est celui qui fait bénéficier au contribuable un abattement forfaitaire sur le montant de son revenu imposable encaissé au cours de l’année civile. Le contribuable ne bénéficie d’aucune autre déduction sur le revenu brut après avoir choisi le régime micro-foncier. Il s’applique automatiquement aux contribuables qui perçoivent un montant brut des revenus fonciers annuels (ne dépassant pas 15 000 euros, sauf un changement de locataire).

Le régime du micro-foncier ne s’applique pas dans le cas où le propriétaire loue un bien immobilier soumis à un régime d’imposition particulier. Le seuil de 15 000 euros s’applique tant aux propriétaires qu’aux membres de leur foyer fiscal (leur conjoint et les autres personnes à charge).

Le régime micro-foncier ne concerne cependant pas les monuments historiques, la nue-propriété, les logements en secteur sauvegardé soumis au régime de l’imputation des déficits de la « loi Malraux », les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable, les biens immobiliers qui génèrent des revenus soumis à un régime fiscal particulier comme le Sellier et le Pinel ou les logements neufs au titre desquels est pratiquée la déduction au titre des amortissements « Robien », « Besson » ou « Périssol »,

Dans le cas où le revenu foncier annuel excède 15 000 euros, le contribuable ne bénéficiera pas du régime micro-foncier, mais du régime réel (obligatoirement). Il faut noter qu’un contribuable au revenu brut foncier annuel inférieur à 15 000 euros peut opter pour le régime du réel.

Le fonctionnement du régime micro-foncier

La déclaration des revenus fonciers doit se faire sur la déclaration d’impôt n° 2042 dans la case 4BE (cadre 4 « revenus fonciers ») auprès de l’administration fiscale.

Le contribuable peut déclarer au titre du régime micro-foncier, les revenus fonciers tirés de ses locaux d’habitation non meublés, à condition que les loyers ou les sommes dues au titre de sa participation dans les sociétés foncières n’excèdent pas 15 000 euros.

Comment calculer le régime micro-foncier ?

Le plafond de 15 000 euros s’évalue toujours à partir du revenu brut foncier annuel du contribuable, les entretient du bien immobilier inclus.

Le calcul du montant du régime micro-foncier ne s’obtient pas au prorata. Les loyers non perçus que quelques mois après, au cours de l’année, entrent donc dans le calcul des 15 000 euros.

Contrairement au régime du réel, le contribuable n’est pas en droit de déduire les travaux et les charges du montant des revenus fonciers bruts dans le cadre du régime micro-foncier. Les biens immobiliers mis en location directement par le locataire ainsi que ceux dont il réserve la jouissance sont aussi pris en compte dans les revenus fonciers bruts.

Les revenus fonciers prennent également en compte, la quote-part de revenu brut de la société civile immobilière dont le contribuable est associé, en fonction de ses parts légales dans les bénéfices. Il appartient à l’administration fiscale d’appliquer ensuite l’abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers. Cet abattement permet de tenir compte des charges liées au logement loué.

Il faut noter que l’administration ne peut cependant pas procéder à un tel calcul, si le propriétaire n’a pas déclaré au préalable, chaque année, le montant de ses revenus fonciers sur une déclaration spécifique annexée à la déclaration d’ensemble des revenus.

Les 70 % restants de l’abattement sont par la suite imposés aux autres revenus perçus par le contribuable. Ils vont pouvoir servir de base pour le calcul du montant de son impôt sur le revenu.

Si dans le cas où le montant des charges ou des travaux réalisés durant une année civile est supérieur à 30 % du revenu foncier brut, le contribuable peut opter pour le régime du réel afin d’optimiser son imposition. Les charges foncières supportées pourront ainsi être déduites du revenu foncier brut.

L’option pour le régime du réel est cependant irrévocable pendant un délai de 3 ans. La loi oblige le contribuable qui s’en prévaut de s’en exclure qu’au bout de cette période suivant sa déclaration. Il convient alors de faire des projections si sur l’ensemble de ces 3 années, les frais déductibles représentent plus de 30 % des revenus fonciers.

Dans le régime micro-foncier, le résultat foncier est toujours bénéficiaire. Ce qui n’est pas le cas en régime du réel (qui est plutôt déficitaire). Par contre, les déficits fonciers antérieurs constatés à l’application du régime micro-foncier peuvent être reportés sur les revenus fonciers des années suivantes.