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Les étapes de la création d’une SCI (Société Civile Immobilière)

Le 1 septembre 2021
Création d'une SCI

Une société civile immobilière dispose de multiples avantages, que ce soit en termes de succession ou de fiscalité. C’est une des formes sociales les plus prisées en France, de par son mode de fonctionnement assez avantageux. Quoi qu’il en soit, la création d’une société civile immobilière doit passer par plusieurs étapes.

Qu’est-ce qu’une société civile immobilière ?

Une société civile immobilière ou SCI n’est autre qu’une société civile avec un régime différent des sociétés commerciales. Étant une société appartenant au domaine civil, la SCI doit respecter les dispositions des articles 1845 et du Code civil. Dès lors, la société civile immobilière s’oppose aux sociétés commerciales.

L’activité d’une société civile immobilière peut se centrer sur la gestion d’immeubles, la construction d’immeubles pour une vente ou encore la mise en location d’immeubles. Pour que le bien puisse être géré par la SCI, il doit être apporté à la société. Ainsi, les associés ne sont pas propriétaires du bien, mais la société civile immobilière. Le régime de la SCI présente des caractéristiques différentes, plusieurs éléments sont à prendre en compte. Notamment l’objet social qui doit être à caractère civil. En gros, il s’agit d’une gestion de patrimoine immobilier.

En ce qui concerne le capital social, il n’y a pas de minimum légal et elle peut tout à fait être variable. Le capital social d’une SCI est partagé, entre associés, en parts sociales égales en tenant compte de la participation de chacun. Pour le régime fiscal de la société civile immobilière, il faut comprendre qu’elle est soumise automatiquement au régime de l’impôt sur le revenu. Cependant, la SCI peut choisir un autre régime qui est celui de l’impôt sur les sociétés. Évidemment, ce second choix est sous conditions.

Concernant les associés d’une société civile immobilière, il est nécessaire d’avoir au moins 2 associés. Les associés doivent également participer aux pertes de l’entreprise en tenant compte de leur participation au capital social. Il faut savoir que l’ouverture d’une SCI par une seule personne requiert un certain nombre de conditions. En matière de gestion, une société civile immobilière peut être gérée par un ou plusieurs gérants. Ces derniers peuvent ne pas être des associés de la société. Aussi, il n’y a pas de distinction entre personne physique et morale. Ces gérants sont également responsables pénalement et civilement face aux associés et à l’égard des actions qu’ils réalisent au nom de la société.

Création d’une société civile immobilière ou SCI

Dans la création d’une société civile immobilière, un processus formel doit être respecté. Dès l’étape de constitution de la SCI, les modalités de son fonctionnement doivent être établies. De ce fait, les statuts doivent être rédigés avec soin, c’est aussi le cas du choix de la gérance. La SCI doit être constituée en respectant plusieurs étapes.

Constitution du capital social

Le montant du capital social doit être prévu avant de procéder aux formalités de création. Il est, effectivement, crucial de penser aux ressources dont la société peut avoir besoin. Cette réflexion doit être faite de la manière la plus correcte possible afin d’avoir de l’avance sur la rédaction des statuts et autres démarches ayant un lien avec le capital social.

Dans la réalisation du capital social, des apports doivent être réalisés par les associés. Notamment des apports en numéraire dans lequel les associés doivent fournir de l’argent à l’entreprise. La somme doit, ensuite, être placée sur un compte bancaire de la société. L’attestation de dépôt des fonds obtenue suite à ce placement est à joindre au dossier d’immatriculation. Les associés peuvent se contenter d’une simple promesse d’apport puisqu’ils ne sont pas obligés de procéder à la libération des apports dans l’immédiat. En effet, cet apport peut être progressif.

En ce qui concerne les apports en nature, des biens immeubles ou meubles sont apportés à la société par les associés. Si l’apport est en propriété, la SCI demeure la seule propriétaire. Ceci doit se faire suite à son immatriculation. En cas de jouissance, l’associé ne cède pas son bien, mais le met à disposition de la société. Dans ce cas, aucun transfert n’a lieu. Pour que le montant du bien intègre le capital social, les associés doivent procéder à son évaluation. Pour un bien immeuble apporté au capital social, un acte authentique est nécessaire pour l’élaboration des statuts de la société civile immobilière.

Un apport en numéraire ou en nature en propriété équivaut à un transfert de patrimoine de l’associé vers la société. De ce fait, l’associé ne peut espérer les récupérer qu’après la dissolution de la société civile immobilière. Concernant les apports réalisés par la société, des parts sociales sont destinées aux associés. Ces parts sont relatives au montant des apports.

Rédaction des statuts

Comme pour la création de tout autre type d’entreprise, la rédaction des statuts constitue une étape cruciale. Étant donné que ce statut doit être signé par tous les associés. C’est aussi dans ce document que se trouve le mode de fonctionnement de la société. Les obligations imposées par la loi à la société civile immobilière sont peu nombreuses. Aussi, certaines d’entre elles sont établies de façon libre. Pour cette raison, il est très important de bien les rédiger pour éviter les modifications. Effectivement, modifier des statuts de la SCI durant son exercice peut s’avérer assez complexe.

Quoi qu’il en soit, des mentions sont obligatoires. C’est le cas, notamment de la dénomination sociale, la durée de vie de la société, l’objet social de la société, l’adresse du siège social, le montant des apports au capital effectués, l’identité des associés, le montant du capital social ainsi que de l’identité des gérants. Suite à une assemblée générale, ces statuts peuvent intégrer d’autres dispositions.

Publication d’un avis de création

Un avis de création doit être fait dans un journal d’annonces légales. Ceci est nécessaire, quelle que soit la forme sociale de la société. C’est une manière d’informer les gens de la création de la société civile immobilière. Étant obligatoire, cette annonce doit être faite dans un délai d’un mois après la signature de statuts. Cet avis doit comporter plusieurs informations. À savoir, la nature et la date des statuts, la dénomination sociale, le statut particulier de la SCI, l’adresse du siège social, l’identité des signataires de l’annonce, l’identité et les coordonnées des gérants, la durée de la société, l’objet social, le montant du capital social ainsi que le Greffe d’immatriculation.

L’immatriculation de la SCI

L’immatriculation est la dernière étape d’une création de sociétés civiles immobilières. C’est cette immatriculation qui va permettre d’attribuer à la société une personnalité juridique. Pour l’obtenir, il faut faire une demande en constituant un dossier à déposer auprès du greffe du tribunal de commerce du département concerné. Pour une SCI, c’est cette dernière qui remplace le CFE ou centre de formalité des entreprises.

Cette demande doit intégrer plusieurs pièces. Entre autres, un formulaire M0 ou Cerfa n° 13958*02 à remplir ; un exemplaire original des statuts, un exemplaire de l’acte de nomination du gérant, une attestation de jouissance des locaux, une déclaration des bénéficiaires effectifs, un justificatif d’identité du gérant, une attestation de parution dans un journal d’annonces légales, une déclaration sur l’honneur de non-condamnation du gérant, une attestation de filiation du gérant ainsi que tout autre document justifiant l’existence d’une personne morale. Si ce dernier n’est pas immatriculé dans l’Union européenne, une copie des statuts en vigueur est nécessaire. Cette copie doit être traduite en français en plus d’être certifiée conforme par le gérant. Après cette immatriculation, la société civile immobilière reçoit un extrait Kbis.

La création d’une société civile immobilière apporte également de multiples avantages, mais aussi quelques inconvénients. Ainsi, avant de se lancer, l’idéal est de bien se renseigner. Comme c’est le cas pour tout autre type de création d’entreprises.

Julie N.

Julie est une conseillère en gestion de patrimoine indépendante. Elle réalise entre autres des audits auprès des entreprises afin de déterminer les meilleures stratégies pour valoriser efficacement leur patrimoine. Elle intervient aussi bien dans la gestion financière que dans la gestion patrimoniale, juridique et fiscale de ses clients.